تقييم العقارات والأراضي

تقييم العقارات | يزيد سعر العقار أو ينخفض طبقا لحالة الاستخدام الأمثل وحالة احسن وافضل استخدام كما أشار الى ذلك الموقع المتخصص في العقارات السعودي العقاري حيث قدم الشرح التالي : 

والاستخدام الأمثل من خلال الوصول إلي أقصى ارتفاع في حالة الشوارع الواسعة، توافر المرافق، الملكية الهادئة المستقرة دون نزاع مع إمكانية استخراج التراخيص وطبيعة الأرض وصلاحيتها للبناء.

1- الموقع: عندما يكون الموقع متميز وفي وسط المدينة والأرض مقسمة ومرخصة وعلى شوارع واسعة تسمح بأقصى ارتفاع وتسمح بالبناء سواء كان تجاري أو إداري أو سكني يزيد من قيمة الأرض.

2- الأراضي التي تقع على الشوارع الرئيسية:

كلما كانت الشوارع عريضة وتسمح بأقصى ارتفاع وقريبة من الخدمات ومتوفر لها المرافق يزيد من قيمة الأرض.

3- الأراضي التي تقع على الشوارع الفرعية:

الشوارع الفرعية دائما عرض الشارع أقل والارتفاعات اقل مع توافر المرافق والخدمات تكون اقل سعرا.

4- مساحة قطعة الأرض:

كلما كانت المساحة مناسبة للبناء وتسمح بالاستغلال الكامل بنسبة بناء مرتفعة يزيد سعرها.

5- الشكل الهندسي للأرض:

كلما كان شكل الأرض مربع بواجهة كبيرة وتسمح بالبناء الكامل يزيد سعرها بينما الأرض المستطيلة بواجهة اقل تقل سعرها والأرض المثلثة أو الدائرية أو غير المنتظمة يهدر أجزاء منها عند البناء فإن سعرها يقل.

6- توافر المرافق العامة والخدمات وإمكانية استخراج التراخيص:

عندما تتوافر المرافق العامة من كهرباء ومياه وغاز وطرق… الخ وجميع الخدمات من مدارس ومستشفيات ومحطات بنزين ونوادي ومحلات تجارية وخدمية مع إمكانية استخراج تراخيص البناء فإن سعر الأرض يزيد.

7- الملكية:

أ- الملكية بموجب عقد مسجل مشهر وناقل للتكليف هو اقوى سندات الملكية حيث لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل والشهر وناقل للتكليف طبقا للقانون المدني بشرط الا تكون عليه أية التزامات مالية أو الرهن للغير سواء كان رهنا رسميا أو رهنا حيازيا ففي هذه الحالة يكون السعر عاولا طبقا للبيوع المثيلة.

ب- الملكية بموجب حكم صحة ونفاذ العقد مع إمكانية تسجيله في الشهر العقاري وشهره ونقل التكليف.

ج- الملكية بموجب حكم صحة توقيع بالمحكمة فهذا قد لا يمكن التسجيل ونقل الملكية.

د- الملكية بموجب عقد بيع ابتدائي، وهذا له مخاطر كثيرة منها تعدد البيوع لنفس العقار وهذا أضعف حالات الملكية.

ويتم تقدير أسعار الأراضي طبقا لحالة الملكية فكلما كانت الملكية مسجلة بالشهر العقاري كلما كانت أفضل ويعطي لها السعر العادل للبيوع المثيلة مع الأخذ في الاعتبار خيط السعر طبقا لكلا من المزايا والعيوب حتى نصل للسعر الأمثل للبيوع المثيلة.

8- تعدد الملاك والشركاء:

يؤخذ في الاعتبار الملكية لما لك واحد أو مجموعة شركاء أو ورثة بأعداد كبيرة أو ورثة الورثة حيث يصعب الحصول على توقيعاتهم بالموافقة على البيع.

9- طبيعة الأرض ونوع التربة:

يؤخذ في الاعتبار طبيعة الأرض ونوع التربة ومناسبتها للبناء وكلما كانت الأرض مستوية وصالحة للبناء يكون ذلك أفضل ويؤثر في السعر.

10- زيادة الأدوار والمسطحات الخضراء:

عندما تكون الأرض قابلة لأقصى ارتفاع وتوجد مساحات كبيرة خضراء مع توافر جميع المرافق والخدمات فان القيمة تزيد.

11- وجود نزاع قضائي قائم:

في حالة ملكية الأراضي المتنازع عليها ولم تصدر أحكام نهائية مما يوجد مخاطر فان السعر يقل.

12- وجود حقوق مادية أو رهن للغير:

مثل الديون، الرهونات، الشفعة، حق ارتفاق كل ذلك يؤثر في القيمة ويحتسب هذه الحقوق وتقلل من السعر.

13- الاستثمار الأمثل:

كلما كان الاستثمار في الأرض يدر عائدا كبيرا وسريعا يزيد السعر.

14- وجود قيود أمنية:

توجد قيود أمنية يصعب الدخول والخروج الا بعد التحقق من الشخصية وتكون قيودا على حرية السكنى والاستخدام والاستغلال فهذا يقلل السعر.

توجد قيود أمنية تحمي الملكية الفردية وتحمي الأموال والأرواح وتجعل القاطنين في مأمن من المخاطر مثل كموبند وهذا يزيد السعر.

ثانيا: العوامل التي تؤثر في تحديد قيمة العقارات:

في حالة تحديد قيمة العقارات يؤخذ جميع العوامل السابقة التي تؤثر في تحديد قيمة الأراضي علاوة على العوامل الآتية:

1. حالة العقار البنائية:

في حالة البناء بأحدث أساليب البناء بعد الأخذ في الاعتبار إهلاك المبنى والعمر الاقتصادي والعمر الفعال للمبنى أي كلما طال عمر العقار مع زيادة ربحيته يكون السعر أعلى.

وفي حالة العقارات القديمة التي يوجد إهلاك غير قابل للإحلال وأن العمر الفعال اقل وان العائد اقل يكون السعر اقل.

2- القيمة الإيجارية السنوية للعقار:

كلما كان العقار مؤجر لمدة طويلة بقيمة ايجارية منخفضة يؤدي إلي انخفاض السعر وكلما كان العقار مؤجر لمدة محددة بقيمة إيجارية مرتفعة يؤدي إلي زيادة السعر.

3- مستوى البناء والتشطيب:

كلما كان البناء والتشطيب للعقار متميز وموافق للذوق العام سواء التشطيب الداخلي أو التشطيب الخارجي يزيد من قيمة العقار.

4- طبيعة الإنشاء:

كلما كان البناء والانشاء يسمح بتحمل جميع الظروف والاحتمالات مثل الزلازل..الخ ويقاومها وطبيعة الانشاء تسمح بتحملها فان السعر يزيد.

5- توافر الخدمات المجاورة للعقار:

كلما توافرت جميع الخدمات والمرافق ومجاورة العقار للمشروعات الحكومية وغير الحكومية الخدمية التي تمثل مراكز جذب للتجمعات السكانية مثل الجامعات والأسواق ومحطات المترو والاتوبيس تزيد السعر.

6- مستوى السكان وزيادة دخولهم وثقافتهم:

عندما يكون السكان من ذوات الدخول المرتفعة ودرجة ثقافتهم والمستوى الاجتماعي عالي فإن هذه المناطق تزيد أسعارها بينما إذا كان مستوى السكان أقل مثل المناطق الشعبية فان الأسعار تقل.

7- الاستعمالات المحيطة:

الاستعمال والخدمات تتكامل مع بعضها البعض مما يزيد السعر والاستعمالات التي تتنافر مع بعضها تقلل السعر.

8- وجود حقوق مالية أو عينية على العقار:

مثل الديون والرهن الرسمي أو الرهن الحيازي أو الشفعة أو حق الارتفاق في حالة وجود هذه الحقوق تقلل السعر.

9-  مستوى العرض والطلب:

يتوقف قيمة العقار على مستوى العرض والطلب حيث كلما زاد المعروض نقص الطلب ويقل السعر كلما زاد الطلب ونقص المعروض يؤدي إلي زيادة السعر، وكلما زاد الطلب وزاد المعروض يحدث التوازن للسعر وحيث ان العقارات في ارتفاع لأسعارها مستمر نتيجة لزيادة الطلب عليها لتلبية احتياجات السكان للمساكن.

10- الاسم التجاري:

تتميز بعض العقارات بأسماء تجارية مشهورة مثل المولات والعقارات التي تشغلها المنشآت المشهورة مثل البنوك والمطاعم العالمية والمولات التجارية والشركات المشهورة فإن ذلك يزيد من أسعارها.

11- عيوب العقارات وأثرها في تحديد السعر – يجب أن يؤخذ في الاعتبار عند التقييم للعقارات، العيوب التالية:

الشروخ والتشققات، تحريك الركائز، الصدأ وتآكل الحديد، ظهور بقع نتيجة تآكل صدأ الحديد، الرشح وتسرب المياه، مستوى التدهور للمبنى، أخطاء التصميم سوء التنفيذ، تحريك التربة، زيادة الإهمال، وجود فروالق أرضية، المياه الجوفية، بحور الكمرات، نوع الأساسات، عدد الأعمدة لكل دور ومضاعفاتها ويستدعى ذلك تقييم مستوى التدهور والتلف وعما اذا كان يحدث فيه الاصلاح من عدمه كل ذلك يؤثر في قيمة العقار.

12- عوامل تحقيق القيمة:

هناك أربعة عناصر تؤثر في تحقيق القيمة.

1- الطلب على السلعة2- المنفعة من استخدام السلعة

3- ندرة السلعة4- قابلية نقل ملكية السلعة

13- سعر السوق:

القيمة التقديرية للعقار في ظل ظروف السوق العادل وكلا من البائع والمشتري يتعرف بمهارة وعلم بحالة السوق وان السعر غير متأثر بشروط تمويلية والبائع والمشتري في حماس لاتمام الصفقة.

كما أن عرض العقار في فترة مناسبة تسمح بالعلم لكثير من المشترين مع الاعلان والاعلام والترويج.

التمويل العقاري في مصر

تم انشاء الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري لتنظيم تقديم التمويل العقاري وقد صدر العديد من التشريعات لتنظيم التمويل العقاري مثل القانون رقم 148 لسنة 2001 والقرار الجمهوري بانشاء الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري رقم 277 لسنة 2001 وكذا اللائحة التنفيذية للقانون في ديسمبر عام 2001 بهدف ضبط إيقاع السوق، خلق الطلب الفعال في السوق العقاري وتحقيق الفائدة لأطراف التمويل وهم المشتري “المستمثر” والبائع والممول.

هذا فضلا عن تحقيق الفائدة للجهات التي تقوم بالتشييد والبنوك وشركات التأمين ورجال الأعمال وجهات التوريق والمستثمر النهائي.

بهدف تنشيط الاقتصاد المصري من خلال توفير السيولة النقدية ودعم الائتمان العقاري وتنشيط المهن المرتبطة بالسوق العقاري وخلق فرص عمل جديدة.

وفيما يلي اجراءات الحصول على تمويل لشراء مسكن اقتصادي عن طريق صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري.

1- التقدم إلي احد مكاتب صندوق دعم نشاط التمويل العقاري.2- وصف العقار وموقعه.

3- خطاب من بائع العقار بالموافقة على البيع.4- شهادة من أحد خبراء العقارات باقرار الثمن.

5- شهادة بالدخل السنوي.

6- أي مستندات أخرى يطلبها الصندوق ويقوم الصندوق بمساعدة المتعثر في السداد بما لا يجاوز 3 أقساط ويسترد الصندوق ما أداه من خلال الأقساط

ولا يجوز التمويل بأكثر من 90% من قيمة العقار..

طالع ايضا: عشرة أسباب تدفعك للبحث عن شقق للبيع في انطاليا على البحر